住宅・不動産を購入する際、多くの方は、インターネットや住宅情報誌、新聞や折込みチラシをチェックし、広告をしている業者に問い合わせますが、これでは、多くの営業マンと付き合うことになり、煩わしいと感じることになります。

買主様は安心し信頼できる業者・営業マンをもてば、彼らを通じて他の業者からも情報を取り寄せ、現地の物件を見れば良いわけで、これなら何社もの営業マンの相手をしなくて済みます。

また、買主様ご自身が物件を比較検討し順位をつけるとなると、優劣の判断をつけにくい場合も多いので、間違いのない納得のいく結論を出すためには、的確なアドバイスをしてくれる業者・営業マンがいれば頼りになります。

そして何よりも重要なのは、トラブルを防止するとともに、万一トラブルが出ても責任を持って解決する、安心と信頼のサービスを提供する業者・営業マンでなければなりません。

お気に入りの御用達の業者・営業マンが思い当たらない方は、ＥＲＡ（イーアールエー）の加盟店に一度ご相談ください。

不動産の売買では、契約の時に手付金を支払い、残代金と物件引渡を後日同時に行うのが一般的です。そこで買主様の誰もが、本当に約束どおり契約が完結するのか、万一ダメになった場合は支払った手付金はどうなるのか、不安に思います。このような不安を解消しているのが、「ERA手付金保証」です。取引の安全を確約し、万一の場合は支払った手付金を返還することを保証するサービスです。

ところで、抵当権がついた物件の場合、そのまま契約をし、売主は物件引渡しまでにそれを抹消するのが一般的です。そして、買主の支払う残代金を抵当権抹消資金に充てる場合、売主の抵当権抹消・所有権移転登記申請書の交付と、買主の残代金支払いを同時に行なう方法をとります。

登記簿上の抵当権付債権額が残代金額を超えている場合には、売主は残代金だけでは抵当権を抹消できない可能性があります。そこでこのような場合には、売買契約を結ぶ前に、売主は買主に抵当権者の抵当権抹消同意書を呈示してコピーを渡すのが取引上のマナーです。これが拒絶されるようであれば、危ない取引でしょう。抹消同意書の金額が残代金以下であれば一応安心と言えましょう。

なお、売買価格を超える抵当権付残債があるとか、差押えを受けているとかの物件を購入する場合には、イザというときに手付金が必ず返還される保全措置（例えば手付金を信頼できる第三者が預かるなど）をとることが必要です。

国土交通省が毎年1月1日時点の「公示地価」を3月下旬に発表しています。この公示地価を参考にして自己の土地の価額を推測することができます。近隣の同じ用途の事例を0.8で除した額が時価のハズとされているからです。ちなみに公示地価に0.8を乗じたのが路線価（相続税、贈与税の課税の基礎となる評価額）、公示地価に0.7を乗じたのが固定資産税評価額とされています。

しかし、実際は上記の推測とは必ずしも一致しません。プロは、土地に限らず住宅・不動産を「取引事例比較法」で検討します。これは、近隣の条件が類似している取引事例（最近の成約事例、売り出し事例、売れ残り事例の3種類）を選び出して比較検討する手法です。売主様は一般に価額の高い売れ残り事例に目を向けがちですが、プロは3ヵ月以内に買主様がついて成約する可能性の高い価額（業者の販売力にも影響されるが）をアドバイスします。売主様はそれを参考にして売り出し価額を決めれば良いでしょう。

なお建物などは、いま同じ建物を建てるとしたらかかる再調達価額より減価償却分を控除した額を参考にしたりします。また事業収益型不動産などの場合は、年間収益（表面と実質がある）を適正期待利回りで除して価額を求める「収益還元法」が使われます。

売却を依頼した業者が販売の努力をしているとは思えず、売却の可能性が疑わしいので、まだ依頼期間中だが信頼できそうな他の業者に変えたいという場合、どうしたら良いのでしょう?

1社のみに売却を依頼する「専任」媒介契約が現在普及しています。これは、売主さんは何社にも頼む（これを一般媒介という）と売却のチャンスが大きくなると期待し勝ちですが、実は依頼された業者は経費と労力をかけても無駄になるかもしれないので、口先とは異なり買いの見込み客を探すことに本気になりませんが、専任媒介契約なら売却できれば売主から手数料を確実にもらえるので、買いの見込み客を1日も早く見つけるために積極的な努力をするだろうということで普及した方式です。

この専任媒介契約の場合、依頼された業者は、成約に向けての積極的努力義務を負い、(1)媒介契約の翌日から7日以内に建設大臣指定の流通機構（レインズという）に情報登録（その登録済み証を売主に交付）し全業者に情報を流して、広く買い見込み客を探すこと、(2)その他の約束した個別の販売活動を実行すること、(3)これらの売却活動の業務処理状況を2週間に1回以上文書で報告することになっています。

依頼した業者がこれらの義務に違反している場合は、それを理由として媒介契約解除の通知（コピーを保存）をし、そのうえで信頼できる業者に事情を説明して、売却の依頼を行えばよいわけです。

まず、賃貸借の仲介手数料は、法律上「貸主借主依頼者双方が支払う手数料の合計額の上限は賃料1.05ヵ月分相当額。居住用建物の場合は原則として貸主借主双方から1/2月分ずつ。但し依頼者の事前の承諾があればその限りにあらず（すなわち、一方から1.05ヵ月分を受領しても良い）」となっています。

従来、物不足・貸手市場が長く続いたため、借主が1.05ヵ月分の手数料を出すことが慣習化ていました。借主は申込書を書く（＝依頼をした）段階でその説明を受け承諾していました。ところが最近、物余り・借手市場の状況になってきたので、貸主が「半月分あるいは1.05ヵ月分を出す（すなわち、借主の手数料は半月分またはゼロになる）から、空室を出さないで欲しい」となってきたわけです。

ところで、借主にとって手数料が安くなることは一般的には良いことです。しかし、気をつけなければならない点もあります。 例えば、一般に魅力のある人気物件は、借主は手数料を1.05ヵ月分負担しても借りたいと思うでしょうし、逆に貸主が1.05ヵ月分出すという物件は魅力に欠けるという場合もありえるからです。 また、手数料をゼロにして借主をひきつけ、家賃を少し上げて元を取る動きが一部にあります。これは本来の家賃に月4%（例えば6万円の家賃なら2,400円）を乗せた家賃にして、結局借主に24ヵ月かけて負担させるわけです。 キチンとしたサービスに対して適切な手数料を支払うのは当然です。目先に惑わされず、総合的に判断しましょう。

賃貸住宅を借りる際、多くの方が退去の時に、敷金から多額の原状回復費用を差し引かれ、不足分を請求されるトラブルに遭っていることを留意して、契約してください。

「国土交通省のガイドライン」は、判例や学説と同じく、建物設備の価値は、居住の有無にかかわらず時間の経過により減少するものであり、定められた使用方法に従い通常の使用をしていれば使用開始当時の状態よりも悪くなったとしてもそのまま賃貸人に返還すれば良い。賃借人が負担すべき原状回復費用とは、賃借人の故意・過失、善良な管理者の注意義務違反、通常を超える使用などによる毀損損耗を復旧するための費用、としています。

そして、賃借人の故意・過失等による毀損損耗のために賃借人が原状回復費用を負担すべき場合でも、修理費用全額を負担すべきではなく、本来貸主が負担すべき経年劣化・自然損耗分を差し引いた額を負担すれば良い、としています。従って、経過年数が多いほど賃借人の負担割合が小さくなります。なお、賃借人が負担する場合も、可能な限り毀損部分の補修費用相当分とし、補修工事が最低限可能な施工単位とし、模様合わせ・色合わせまでは含まず、としています。 以上のガイドラインを参考にして賃貸借契約書を検討します。これらに反し納得できないような契約条件の物件は、借りるのを避けた方がトラブルに巻き込まれず、無難でしょう。

遠隔地で住まいを借りる場合に、効率よくベストの部屋探しをするには、どうすれば良いのでしょう? まず、引越し先の地域に知人がおり、その知人が推薦する不動産会社がいれば、そこから資料を取り寄せて検討し、その地域の状況を知ったうえで、訪問し、物件を見せてもらうのが良いでしょう。なぜなら、きちんとした気持ちの良い仕事をする業者を選ぶのが、一番重要なことであり、その点では信頼できる知人が推薦する業者は安心できます。

しかし、推薦してもらえる業者がいない場合は、このホームページの「全国ネットワーク」欄をクリックして、「希望地域」の店舗を探し、そこにｅメール・電話・FAX等をして情報を収集し、訪問してください。希望エリアに掲載店舗がないときでも、優良業者を紹介できる場合がありますので、お気軽にERA（イーアールエー）Japan本部にお問い合わせください。

ところで、東京圏・大阪圏・名古屋圏などは、通学・通勤の交通アクセスは幾種類もあり、また同じ所要時間でも沿線と住環境により賃貸条件がかなり違いますので、沿線別に物件検索をして比較検討して判断してください。 なお、「物件を下見する時間がない」「下見に行く費用がもったいない」、良い物件はすぐ決まってしまうので確保しにくいと言われているが「図面・資料を見るだけで決断できる」という場合には、現在住んでいるエリアにERA（イーアールエー）Japan加盟店があれば、物件所在地まで出かけなくても、その加盟店で契約を締結することも可能です。ご相談ください。